借地権の基礎知識や遺産分割について

借地権は建物を所有するために地主から土地を借り、その土地に建物を建てることが出来る権利です。借地権は一つの財産になるので、遺産分割の対象となるのです。借地権を所有している人物が亡くなってしまったときには相続が発生するので、相続人は借地権を所有することになります。

そこで借地権の基礎知識や遺産分割について解説します。

借地権とは?

借地権とは第三者が所有している土地を借りたり、借りた土地に建物を建てたりする権利を指します。土地の所有者である地主と契約をして、地代を支払うことでその土地の借地権が得られるシステムです。借地権の中には賃借権と地上権というものがあり、賃借権は第三者に建物を売るときには、地主の許可を取ります。

地上権は自分で勝手に売ってしまったり、転貸することは出来ません。さらに借地権の中には定期借地権というものがあり、借りられる期間が決められている借地権です。契約の更新は存在せず、決められた期限になれば土地を更地にして地主に返します。

借地権は土地を利用して一軒家を建てたり、マンションを建設するなど様々な使い方があります。借地権を得ることで住宅を建てる時に土地を購入する必要がなく、費用を抑えられるのがメリットです。相続は亡くなった人の権利や義務を相続人に承継する手続きとなるので、借地人が持っていた借地権も相続の対象となります。

権利を持っていた本人が亡くなってしまった場合には借地権はもちろんのこと、契約なども相続人に承継されるのです。

旧法と新法の違い

借地権には2種類あり、「旧借地権」と「新法借地権」があります。

旧借地権は土地を持っている人の権利を守る内容になっていますが、借りている人との間に様々なトラブルが発生したこともあり、平成4年に新しく借地法が改正されたことで新法借地権が生まれたのです。

現在適用されるのは新法の借地権ですが、旧法の存続期間が長かったために、旧法と新法が混在しているのが実情です。

平成4年8月以前の契約では旧法が適用され、平成4年8月1日以降の契約は新法となります。旧法で契約をした場合は更新時期になっても、旧法が適用されるのが特徴です。また旧法と新法は存続期間も異なり、旧法は堅固建物か非堅固建物かによって期間を決めていましたが、新法では建物の種類に関係なく期間が決まります。

旧法は存続期間の定めがあるときには堅固建物は30年以上、非堅固建物は20年以上です。存続期間の定めがないときには堅固建物は60年、非堅固建物は30年となっています。更新後の期間は堅固建物が短くても30年、非堅固建物は20年です。

新法では存続期間の定めがあってもなくても、建物の種類に関係なく最短で30年です。

更新したときには建物の区分に関係なく、更新回数で存続期間が変わります。1回の更新で20年以上、2回目以降は10年以上です。

借地権の遺産分割

借地人が亡くなってしまった場合は、本人の遺産分割協議や遺言によって相続人に権利が移ります。地主に許可を得る必要はなく、一般的な相続財産と同じように分割されるのです。遺産分割で多いケースは借地権と建物を誰か一人の相続人が受け継ぎ、その人物が地代を支払います。

相続人全員で分割することも可能ですが、トラブルの原因になることもあるので一般的には避けられています。地代の支払いやその割合などで揉めてしまうことがあるので、代表者が借地権や建物を管理した方が他の相続人にもトラブルに巻き込まれなくて済むことが多いのです。

遺産分割をして借地権を相続することになったら、まず地主との契約内容や建物の登記を必ずチェックします。借地人が亡くなったからと言って契約内容や更新をする必要はありませんが、きちんと契約書があるのか確認することが大切です。

契約書が紛失していたときには、借地権を相続し終わったタイミングで新しい契約書を作っておきます。建物の登記は相続人の名義になっていれば何も問題はないのですが、相続人ではない人物の名前が登録されているケースもあるのです。

身内の誰かの名前になっている場合にはその人物の法定相続人や代襲者との遺産分割協議が必要になりますし、複数の人物の名前が登録されていた場合は共有者との調整も必要になるので気を付けます。

遺産分割をするときの注意点

借地権の遺贈手続きなどをする前には承諾請求を行うことになるので、地主に許可を貰う必要が出て来ます。許可してくれたことをしっかり証明するためにも、地主から署名を貰います。署名が得られた時点で承諾されたことになるので、相続が発生したときには地主に話をしておくと安心です。

地主に許可をもらったら、承諾料を支払います。金額は決められていませんが、借地権の金額の10パーセント前後が相場です。そして相続された借地権は誰かに売却することも出来ますし、借地に建てられている建物を誰かに貸すことも可能です。

賃貸として活用するときには地主に許可を得る必要はありませんが、建物を売却するときには地主に許可を取ります。勝手に売却すると契約違反になることがあるので、きちんと話をしてから貸すようにします。

「借地権を相続するためには遺産分割協議書が必要になります」

地主側の遺産分割は?

土地を所有している地主が無くなってしまったときには、地主の相続人が貸主の地位を相続することになります。相続した場合でも権利義務関係の全てが相続人に受け継がれるので、借地権の契約は何も変わりません。まず亡くなった地主の方の生まれたときから亡くなるまでの戸籍を取得して、法定相続人の特定をしていきます。

相続することが分かったときには相続人が亡くなってしまっていたり、相続人となる人物に子供や兄弟が居るときにはその代襲相続人の特定もします。相続人の特定が出来たら相続する財産を決め、評価をして財産目録を作る流れです。

借地を含めて預金や株、不動産などの財産を探して、現金以外のものは全て評価をします。それを参考に財産目録を作成します。財産評価は税理士に任せますが、特に不動産は土地の広さや道路までの距離など減額調整をきちんと行うことで、節税に繋がるのです。

財産目録から誰にどの財産を配分するのかを決め、必要に応じて相続税の支払いなどを行います。さらに借地権を相続されることになった人物は土地の登記簿登録の変更などを行い、所有者を変えておきます。