借地権を移転した時には、どんな登記をすればいいの?

何らかの理由で借地権を移転した場合、登記手続きが必要になります。しかも、移転の際の状況によって登記の手続きは違ってくるので注意しなくてはいけません。そこで、まずは借地権の登記の仕方と登記をするタイミングについて知る必要があります。

移転の状況によって登記のタイミングが異なりますので、よく確認して間違えないように手続きしましょう。

さらに、登記に必要な書類や費用についても紹介します。

借地権の登記はどうすればいいの?

借地権の登記をする方法の1つとして、全部事項説明書の所有権に関する事項である「権利部」に、借地権の内容を載せるケースがあります。全部事項説明書とは、不動産登記簿に書かれている今までの履歴も含めた全ての内容を示し、その内容が真実であることを証明するものです。

ただし、この手続きは借地権者だけではなく地主も一緒にしなければならず、地主の全部事項説明書(土地)にその内容を記載しなくてはいけません。しかも、地主には全部事項説明書(土地)に借地権の登記をする義務は無いので、手間を嫌って積極的に登記手続きをしようとはしません。

よって、借地権の登記ができない場合は借地権者は自分が所有している建物の登記をすることで、全部事項説明書に借地権の内容を記載することの代替手段とすることができます。建物の登記をすれば借地権を持っていることを第三者に主張できるようになるので、仮に地主が土地を第三者に売り渡しても、借地権者は第三者に対抗力を有することができます。

つまり、借地権者が自分の建物の登記をしていないと、土地が第三者に売り渡された時に借地権があることを主張できなくなってしまうので注意が必要です。

登記のタイミング(1)

借地権を持っている土地やそこに建っている建物の登記をすべきタイミングはいくつかあります。まずは、借地契約を結んだタイミングです。借地契約を結んでからそこに建物を建てますが、建物が建ったら借地権者は建物の登記をします。

新築の建物の際は、土地家屋調査士に建物の表題登記の書類を作ってもらいます。表題登記の書類ができたら、司法書士に建物の所有権登記(保存登記)をしてもらいます。借地権者が権利を売って、借地権が第三者に渡った時も登記をしなくてはいけません。

ちなみに、借地権を売り渡す際は借地権のみを売買することはできず、その土地に建っている建物を売ることで借地権も一緒に付いてくるという格好になります。これは、地主に借地権を売る場合も同様です。借地権のある建物を売る時は、借地権者から第三者へ建物の借地権が移ったことを表す所有権移転登記をします。

なお、これは借地権を第三者に移すことになるので地主に同意してもらわなくてはいけません。また、地主に借地権のある建物を売る時も手続きは同じです。しかも、土地も建物も地主が所有することになるので借地権は無くなります。

さらに、地主が建物を取り壊して土地を使用する際は、所有権移転登記ではなく建物の滅失の登記をします。滅失登記は建物の詳細が記載されている表題部の内容を全て消すことになるので、土地家屋調査士にお願いする必要があります。

借地権のある土地を地主が売った時は、土地の所有者が変わるので手続きが必要です。このケースでは、土地の所有権移転登記をします。すると、新しい地主と名乗る人物が借地料の支払いを要求してきて元の地主に確認できなくても、全部事項説明書で土地の所有権移転登記が判明すれば、元の地主が土地を売ったことで地主が別の人になったことがわかります。

なお、地主が土地を売った相手が借地権者の場合は土地と建物の持ち主が同じになるので、土地の所有権移転登記をすることで借地権は無くなります。

登記のタイミング(2)

地主と借地権者の話し合いによって借地契約をやめて、双方が一緒に土地を売買する場合もあります。このケースは、土地を持っている地主と建物を持っている借地権者が同じタイミングで所有権を第三者に移すことによって、土地と建物の所有者が一緒になるので借地権は無くなります。

土地を購入した第三者が建物を必要としない場合は、建物の所有権移転登記ではなく建物の滅失登記をします。地主や借地権者が無くなって相続人に相続されるケースでは、土地や建物の相続登記をします。借地権の相続に地主の同意は必要ありませんが、法定相続人(配偶者・子ども・両親・兄弟姉妹など)ではない人が相続を受ける時は贈与とみなされます。

贈与は相続とはみなされず売り渡したとみなされるので、地主の同意が必須になります。

「借地権がいくらになるかについて」

借地権の登記の必要書類と費用

借地権の登記のことを、賃借権の設定登記といいます。これは、地主が登記義務者となり借地権者が登記権利者となって、双方が共同で登記を申請することです。必要な書類は、登記原因証明情報・地主(登記義務者)の印鑑証明書(発行から3か月以内)・地主の登記識別情報か登記済証・法人の登記をする時は代表者の資格証明情報・司法書士に依頼する時は地主の実印が押してある委任状です。

登録免許税は、固定資産税の評価額の1000分の10かかります。そのため、借地権の登記をする土地の評価額が1000万円の時の登録免許税は10万円になります。

それ以外に、司法書士へ依頼する時はその報酬も発生します。

建物の所有権登記の必要書類と費用

建物の所有権登記には、登記申請書と申請書の写し・住民票の写し・登録免許税軽減証明書(条件を満たす場合)が必要になります。

登記費用は法務局の認定価格の1000分の4ですが、軽減税率が適用される場合は1000分の1.5となります。軽減税率が適応される条件は、その建物に自分で住み、新築か建物を取得してから1年以内に登記し、登記簿上の床面積が50平方メートル以上の場合です。

それ以外に、土地家屋調査士に表題登記をしてもらう費用や司法書士に所有権登記を依頼する費用がかかります。

所有権移転登記の必要書類と費用

所有権の移転登記の必要書類は、売る側と買う側で違ってきます。売る側で必要な書類は、登記識別情報か登記済証・印鑑証明書(発行から3か月以内)・固定資産評価証明書・実印・登記原因証明情報・司法書士に依頼をする場合は委任状です。

固定資産評価証明書は登録免許税の算定に必要となるもので、登記原因証明情報は登記の原因となる事柄を証明する書類です。買う側が必要な書類は、住民票・認印・登記原因証明情報・司法書士に依頼する場合は委任状です。

委任状は司法書士に依頼する場合のみ用意とするものなので、自分で申請する時は必要ありません。登録免許税は、2019年3月31日までは固定資産税評価額の1000分の15、4月1日以降は1000分の20となります。

建物の滅失登記の必要書類と費用

建物の滅失登記に必要な書類は、登記申請書・建物取毀(とりこわし)証明書か建物滅失証明書・ 建物の取り壊しを依頼した会社や個人の印鑑証明書・依頼したのが会社の場合はその会社の資格証明書などです。登記申請書は、法務省のホームページでダウンロードできます。

建物取毀証明書や建物滅失証明書は、取り壊しをした会社や個人から貰います。印鑑証明書は、建物取毀証明書や建物滅失証明書に押されている印鑑のものでなくてはいけません。資格証明書は、その会社の全部事項証明書や現在事項証明書、現在事項一部証明書や代表者事項証明書になります。

また、資格証明書は滅失登記をする法務局とその会社の本社を管轄する法務局が同じであれば、一部の法務局を除いて省くことができます。さらに、登記を申請する人の印鑑証明書が必要なケースもあります。登録免許税はかかりませんが、建物が無くなった日から1か月以内に申請しなくてはいけません。

また、書類の作成をプロにお願いする場合は司法書士ではなく土地家屋調査士に依頼しなくてはなりません。依頼費用の相場は、4万円から5万円位です。