借地権がいくらになるかについて

借地権のある住宅は条件付きではありますが通常の物件よりも安い価格で自宅を手に入れることが可能なので、選択肢に入れる価値のある物件ではあります。ただし長年住んでいて借地権を買い取ってもらいたいという状況になった場合は一般的な物件とは交渉などが異なるため少々複雑です。

ここでは借地権を売却する際の注意点などについて解説します。

借地権に相場は存在しない

家を売る場合、借地権のあるなしに関係なく一番気になるのが自分の所有している物件がいくらくらいの価値があるかについてではないでしょうか。一般的な持ち家の場合は周辺の同じような敷地に建っている、同じような築年数で同じような間取りの家があればおおよその相場を知ることが可能です。

しかしながら借地権のある家屋の場合は一般的な物件とは異なり、相場がどれくらいかを知ることはなかなか困難です。自分の家の相場を知るにはどうすれば良いのでしょうか。結論から言えば、借地権のある物件に相場は存在しません。

これを聞くと驚く人がいるかもしれませんが、借地権の相場が存在しないのには大きな理由があります。

借地権を譲渡したり売却する際には地主さんの許可が必要

どうして借地権には相場がないのかというと、借地権付きの物件を誰かに譲渡したり売却したりする際にはか必ずその土地の持ち主である地主さんに許可を取ることが絶対条件だからです。借地権といっても契約内容にはさまざまなものがあります。

契約内容によっては売却、譲渡する際には更地にしなければいけなかったりと、売却する際の物件の状況は大きく変わることがあり、それによって買取価格は大きく変動します。これが借地権に相場が存在しない理由の一つになっています。

また、単純に地主さんとどういった関係性にあるのかでも買取価格は大きく変動します。地主さんと良好な関係を保っていればそれなりの価格で売却できるでしょうが、地主さんに売却の許可を取りに行った際に意見の相違があって関係が険悪になって譲渡や売却を認めないと言った場合、最終的には裁判によって譲渡権や売却権を争う事となります。

こうなるととても高い価格での売却は難しいでしょう。人と人との直接交渉なので、そもそも相場自体を設定することが不可能なのです。

借地権を誰に売るか

借地権の価格を大きく左右するのが借地権を誰に売るかについてです。

借地権は地主からしか買い取ってもらえないと思いこんでる人もいるかもしれませんがそのようなことはなく、地主以外にも借地権を買いたいという人さえ出てくれば誰でも買い取ってもらうことが可能です。

とはいえ、もっともオーソドックスなのが地主に買い取ってもらうというパターンでしょう。元々借地権の土地自体は地主さんのものですから、売却をする際に地主さんが買い取るというのはとても自然な流れです。この場合、交渉先が買い取り先になるので、話に食い違いがなければ第三者が絡むよりも交渉はスムーズに進みます。

地主さんに少しでも高く買い取ってもらいたいと考えるのであれば、地主さんとの良好な関係を維持することが必要不可欠です。まず先ほども解説した通り売却する際の許可を取る必要があります。その際、こちらの意見だけを通そうとすると地主側は当然良い顔をしませんからある程度は妥協し、地主側の要求を受け入れる姿勢でいることが大切です。

ところが中には自分の許可がないと譲渡も売却も出来ないことを利用して明らかにこちらが不利だとわかるような条件で話を進めようとしてくることもあります。そういった状況に陥った場合、本人同士で直接交渉するとトラブルになりかねないので、プロである不動産会社の協力を得ることが必要になってきます。

しかし不動産会社もさまざまで、1社だけ選べばよいというものではありません。複数の不動産会社から意見を聞き、借地権の売却交渉に強い不動産会社を選ぶようにしましょう。地主側が買取りを希望しない場合は、借地権の買取りを希望している第三者に売却することが可能です。

この場合の第三者とは、不動産会社も含んでいます。不動産会社の中には借地権を専門に扱っている業者も存在します。こういった不動産会社を見つけることが出来れば交渉から売却までスムーズに話が進みやすく、自分の望む値段で売却できる可能性は高いです。

最も大変なのは第三者が個人だった場合です。地主と買取希望者双方の意見を取り入れて話を進めていく必要があるためスムーズに交渉を進めるのはとても難しくなります。

更新期間が近いと査定に悪影響が

第三者に借地権付きの物件を買い取ってもらう際には、地主さんとの直接交渉ではあまり気にしなくていいようなことに気を付けなければ査定に大きく影響することがあります。注意しておきたいことの一つに借地権の更新期間があり、更新期間が近い場合には買いとった第三者がすぐに借地権の更新料を地主に支払わなければいけなくなるため、必然的に査定価格は下がることとなります。

とはいえ、実は借地権の更新料に関しては地主さんに支払えと言われただけの場合、支払うことが義務付けられているわけではありません。もしも契約書に更新料を支払うことを義務付けられている文章が記載されていなかったり、過去に更新料の支払い実績が一切なかった場合は、地主に突然更新料の支払いを命じられても応じなくていいというケースもあります。

ただし、借地権の契約関係というのは借りている側と地主さん側との信頼関係によって成り立っているものなので、あまりにも理不尽な理由だったり、不当に高すぎる金額ではないのであれば可能な範囲で応じておいた方が無難であることは言うまでもありません。

「借地権を相続するためには遺産分割協議書が必要になります」

地主さんがローンでの支払いを許可してくれない

一般的にマイホームを購入した場合には住宅ローンを利用して月々少しずつお金を支払っていくことになります。しかしながら借地権の場合はそのような常識は通用しません。借地権を購入した場合、物件のお金の支払いに関しても決定権はその土地の所有者である地主側にあります。

借地権の建物に金融機関側が抵当権を設定する際には地主さんの許可が必要不可欠です。もしも金融機関側の要求を地主側が飲まずに抵当権が認められなければ買主側はローンでの支払いが不可能となり、現金による一括購入でなければ買い取ることができません。

それだけの財力を有する人はごく限られているため市場価値は下がることとなり、査定にも大きく影響します。